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  • 2020年起樓市“新禁令”需注意 你的房子可能要貶值了

    發布日期:2020年01月15日     閱讀人數:

    說起買房最怕什么?相信大家會毫不猶豫說怕房價大跌,怕房子賣不出去。但理想是美好的,現實是殘酷的,對于剛剛過去2019年樓市來說,幾乎所有不可能的預測都成為了現實。曾經資金雄厚的開發商接連倒閉,以往引以為傲的高周轉、高負債的盈利模式被打破。市場低迷貫徹整個樓市,似乎終結了“房子造富”的時代。當買房不再賺錢,甚至還會虧錢的時候,市場最原始的面貌浮出水面,多地城市成交量極度下滑,投資者、炒房客著急拋房退場,此時的房子就宛如一筆債,必須貼錢止損才有可能保本。
     

    2020年起樓市“新禁令”需注意 你的房子可能要貶值了
     

    雖說2020年才過去十幾天,但未來樓市輪廓已大致定型,不少“新禁令”隨之而來。銀保監會強勢表態禁止資金違規流入房地產,遏制居民杠桿率增長,也將意味著本身就開源節流的資金會更加稀缺。對于部分負債率超過50%的開發商來說,迎來并不是銀行的雪中送炭,而是償還債務。其次第2代征信系統正式上線,新變化在于征信更新頻率提高,明確體現還款的時間和金額。以往靠著假離婚、高杠桿的炒房方式終究行不通了,甚至在原有房貸基礎上加強風險管控,例如再次進行風險評估。
     

    在這樣一個特殊的樓市背景下,大家的房子可能將面臨貶值,首先這是基于正常的市場邏輯,但這只是一部分地區的房子,不代表趨勢。從房子成本來看,房子本身就是一直在貶值,理論上來講每年的通貨膨脹和折舊率核算下來一般是6%左右,在以往房價快速上漲的背景下,此成本可以忽略不計,買賣房子一進一出照樣能獲取翻倍利潤。而以當前房價下跌的形勢來看,這6%的成本卻壓倒了房子保值最后一根稻草。從2019年數據來看,房價年漲幅超過10%的少之又少,房價走平即虧錢,更何況有的城市房價還下跌,而這一貶值趨勢購房者卻無法把控,有心無力。
     

    從市場行情來看,賣的出去的房子才叫真實房價。目前二手房市場的行情只能用一句話來概括,那就是你有現金流甚至全款,有人求著你買房。房價是冷漠的,但數據是理智的,房源不由控制的激增就是最好的證明。以北京市場為例,二手房房價降價掛牌占比高達90%,跌幅超過8%,議價空間高達幾百萬。一線城市都如此,更何況那些三四線城市。同時據內行人透露,三四城市房子掛牌幾年都賣不出去的例子比比皆是,買家砍價20%已經成為行業潛規則。
     

    如果說以上的趨勢只是一條河流緩緩前行。那么國務院取消中小城市落戶限制就宛如加速器,人口遷移周期的縮短意味著住房需求將再度集中化。在面對市場和購買力規模沒有實質性增長的基調下,市場多米洛效應將至。簡單當來說70后80后韭菜早已被割凈,90后還未成熟,此時的購房者就顯得很稀缺,市場的火熱必然意味著另一邊市場的傾巢而出,不僅僅是人口,更是包括了通過以小換大得來的一筆龐大的現金流。
     

    總的來說,在樓市“新禁令”的助推下,房子貶值的拐點會被提前,并不是意味著房價會大跌,而是代表著你的房子不一定能賣得出去,甚至沒有人要。在我看來,出現這一類問題的地區三四線城市首當其沖,就算房價下跌,在沒有人接盤的背景下,房子終究表面財富。其次對于個別弱二線城市來說,若再不采取人才政策,恐怕終究會被邊緣化,因為未來買房只會追求城市和地段,所謂的郊區和破舊小恐怕只會無人問津,貶值風險將會成為購房必須考慮的問題,是賺是虧皆在一念之間。

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